Qu’est-ce que la réforme de la taxation des plus-values immobilières va changer pour vous ?

03/09/2011

Mercredi dernier, le premier ministre François Fillon a levé le voile sur les mesures du plan d’austérité gouvernemental. Parmi les réformes annoncées, la modification de la taxation des plus-values immobilières est celle qui rapportera le plus à l’Etat en 2012 (2,2 milliards d’euros d’économie). C’est aussi celle qui risque d’avoir le plus de conséquences sur vos finances. Pour tout comprendre, l'Agence du Port, l'agence de Ré-férence dans l'immobilier à l’Ile de Ré, vous explique les grands éléments à retenir. 

Qui est concerné ?

Cette réforme touche les propriétaires de résidences secondaires, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants. La résidence principale n’entre donc pas dans le calcul de cette taxe. Il convient au passage de rappeler que, fiscalement, la résidence principale est définie comme le lieu d’habitation habituel (où le contribuable travaille, où il déclare ses impôts…). Ainsi, si je loue à Paris, ville où je travaille, et que je possède une maison à l’île de Ré, cette dernière est considérée comme une résidence secondaire et ne peut être déclarée en tant que résidence principale.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix d’achat (plus éventuellement le coût des travaux¹) et le prix de revente d’un bien immobilier. Par exemple, j’achète une maison sur l’Ile de Ré, en 1995, 500 000 euros et la revend, en 2010, 800 000 euros : ma plus-value sera de 300 000 euros. C’est le montant de la prise de valeur dans le temps de mon bien. Il est important de consulter votre fiscaliste ou notaire pour calculer le montant précis.

Comment était calculée la taxation sur les plus-values immobilières avant ?

Jusqu’à présent, les plus-values réalisées à la vente d’une résidence secondaire étaient taxées à hauteur de 31,3% (19% d’impôt sur le revenu et 12,3% de prélèvements sociaux). Avec cependant un avantage fiscal dans la durée. A partir de la cinquième année de détention d’une résidence secondaire, un abattement de cette taxe de 10% par an était effectué. Par conséquent, les biens détenus depuis plus de 15 ans étaient ainsi totalement exonérés de taxe sur la plus-value.

Reprenons ma maison achetée 500 000 euros en 1995 sur l’Ile de Ré. Si je l’avais vendue 650 000 euros en 2000 (soit une plus-value de 150 000 euros), j’aurai dû payer 46 950 euros de taxe sur la plus-value (150 000*31,3%). Si je l’avais vendue 800 000 euros en 2010, soit 15 ans après son achat, je n’aurais plus eu aucune taxe sur la plus-value à régler.

Quel est le nouveau calcul avec la réforme ?

1. Etant donné que le taux de prélèvements sociaux est passé, dans la cadre du plan de rigueur Fillon, de 12,3% à 13,5%, le taux d’imposition sur la plus-value s’élève désormais à 32,5% (contre 31,3% avant)


2. L’abattement fiscal de 10% par an après 5 ans de détention est supprimé


3. La plus-value sera calculée en faisant la différence entre le prix d’achat et de vente d’un bien immobilier mais, changement notable, en déduisant l’inflation constatée depuis l’acquisition.

Traduction concrète. Toujours avec ma maison achetée 500 000 euros à l’Ile de ré en 1995 et revendue 800 000 euros en 2010. Entre 1995 et 2010, l’inflation cumulée en France s’est élevée à 28,1%.  Ce qui signifie que dans le calcul de la plus-value, il convient de prendre les 500 000 euros de prix d’acquisition auxquels on ajoute les 28,1% d’inflation cumulée durant les 15 ans (soit 500 000 * 28,1% = 140 500 euros).

Le calcul de la plus-value s’effectue donc de la sorte : 800 000 (prix de revente) - 640 500 euros (valeur actualisée en prix 2010 de ma maison) = 159 500 euros

A 32,5% d’imposition, je devrais donc m’acquitter d’une taxe de 159 500 * 32,5% = 51 837,5 euros.

Pour calculer l'inflation, vous pouvez vous rendre sur le site http://www.france-inflation.com/

Quels sont les gagnants et les perdants de cette réforme ?

L’exemple précédent illustre bien l’impact de cette mesure. Avant, pour la vente de ma maison à l’île de Ré,  je n’aurais pas payé de taxe sur la plus-value. Aujourd’hui, cette dernière s’élèverait à plus de 50 000 euros… pour exactement la même transaction !

Les perdants sont ainsi les propriétaires qui souhaitaient vendre leur résidence secondaire acquise depuis plus de 5 ans. Ces derniers ne peuvent plus espérer obtenir un abattement fiscal de 10% par an sur la plus-value réalisée.

A l’inverse, les détenteurs d’un bien secondaire acheté il y a moins de 5 ans (donc sans exonération possible avant la réforme) peuvent désormais inclure l’inflation dans le calcul de la plus-value en cas de revente et ainsi diminuer leur part imposable. Même si le taux d’imposition a connu une hausse de 1,2%.

A partir de quand prendra effet la réforme ?

Immédiatement ! En effet, la mesure s’applique aux promesses et compromis de ventes (avant contrats) signées après le 24 août 2011, date du discours du premier ministre. Pourquoi une telle rapidité d’exécution qui a d’ailleurs pris de cours les professionnels ? Avec 9 millions de résidences secondaires et 3 millions de biens locatifs en France, le risque était grand de voir se précipiter  dans les agences un raz-de-marée de vendeurs afin de profiter de l’exonération avant sa disparition et ainsi créer un mini-krach immobilier.  



(1) – attention ce mode de calcul reste à définir.